segunda-feira, 21 de março de 2011

Mais sobre os FII.

Em artigo anterior já pontuamos as características gerais dos FII, agora veremos os tipos de negócios imobiliários mais explorado pelos fundos e suas nuances.

  • ·         Aluguel de lajes corporativas

Mais de 50% dos fundos hoje existentes se dedicam a essa atividade, qual seja, comprar grandes imóveis comerciais (chamados de lajes corporativas) e alugá-los para, igualmente, grandes empresas.
Esses fundos propiciam ao investidor médio acesso à imóveis e locatários de primeira linha. São andares (ou prédios inteiros) nos grandes endereços comerciais das principais capitais (principalmente São Paulo e Rio de Janeiro), prédios de moderna infraestrutura que custam muito caro e só são viáveis para grandes empresas, que demandam espaço e infra adequados aos seus negócios. Trata-se de multinacionais, bancos, órgãos estatais etc.
A remuneração aos cotistas provém dos alugueis recebidos, portanto o rendimento mensal desses fundos costuma ser estável. Só muda quando um contrato de locação é reajustado (para mais ou para menos), ou em casos atípicos como inadimplência, vacância, reforma de um imóvel etc.
Essa estabilidade do rendimento confere previsibilidade ao investidor, isso é, sabendo que o fundo deve distribuir sempre o mesmo valor, todo mês, é possível saber qual o preço máximo que se deve pagar pelas cotas do fundo para obter a rentabilidade mensal desejada.

  • ·         Galpões comerciais e centros de logística

São enormes imóveis utilizados para armazenagem  e distribuição de mercadorias. Esses imóveis possuem estrutura adequada para estocagem dos produtos, piso especial para suportar muito peso, pé direito alto, área de manobra, embarque e desembarque de caminhões etc. além de, principalmente, localização estratégica (normalmente na beira das principais estradas do pais).
Os fundos que possuem esses imóveis costumam celebrar contratos de locação duradouros com fabricantes de produtos e redes varejistas. O aluguel recebido é distribuído aos cotistas do fundo e os rendimentos também costumam ser estáveis.

  • ·         Recebíveis imobiliários

São papéis tais como CRI’s, LCI’s e letras hipotecárias. Todos esses são títulos atrelados à recebíveis de negócios imobiliários.
Muitos FII são autorizados a manter recebíveis imobiliários na carteira, mas alguns fundos se dedicam exclusivamente a isso.
Em linhas gerais, CRI é emitido por uma securitizadora e representa um fluxo de recebíveis relativos  de prestações de imóveis (ou aluguéis).
LCI são aplicações financeiras oferecidas por bancos autorizados a fazer financiamento habitacional, que têm como lastro os recebíveis dessa carteira de crédito do banco.
Por fim, as letras hipotecárias são títulos emitidos por bancos autorizados a fazer crédito habitacional, referem-se ao fluxo de recebíveis desses financiamentos.
Normalmente esses papéis são destinados a grandes investidores e possuem baixa liquidez. No caso dos FII de recebíveis imobiliários os gestores dos fundos investem os recursos  nesses títulos e, posteriormente, distribuem o rendimento líquido dos investimentos aos cotistas.  Portanto investir em um FII que compre recebíveis imobiliários proporciona acesso a esses títulos a partir de pequenos valores e com melhor liquidez.  Os rendimentos distribuídos por esses fundos variam de um mês para o outro em função das diferentes rentabilidades obtidas em cada título da carteira do fundo.

  • ·         Shopping Centers

Os FII destinados a investir em centros comerciais são proprietários da totalidade ou de uma fração ideal de um shopping center (30% por exemplo) ou de vários. A receita do fundo advém dos aluguéis das lojas, vagas de estacionamento e demais espaços locáveis. O aluguel de uma loja de shopping é estabelecido por um valor fixo ou um percentual do faturamento da loja, o que for maior. Portanto o rendimento do fundo oscila conforme o volume de vendas das lojas. Além disso, existe uma grande rotatividade de lojas nos shoppings, o que leva a vacância temporária de alguns espaços. Sendo assim o rendimento distribuído mensalmente aos cotistas desses tipos de fundos varia bastante, sendo melhor quando referente aos meses de maior movimento e pior quando reflete os meses de poucas vendas.

  • ·         Hospitais

Salvo engano existem atualmente apenas dois FII  destinados a investimentos em hospitais. Eles são donos dos imóveis onde os hospitais funcionam e os contratos de locação são semelhantes aos de lojas de shoppings, ou seja, estipulam um preço mínimo ou um percentual do faturamento do hospital.
Da mesma forma os rendimentos distribuídos aos cotistas costumam variar a cada mês, porém com menor intensidade.

  • ·         Hotéis e flats

Outro caso de fundo que distribui rendimentos inconstantes, os FII que possuem imóveis explorados comercialmente como hotéis e flats (totalidade ou parte do imóvel), recebem uma parte do faturamento dos negócios, portanto a receita dos fundos é diretamente impactada pela taxa de ocupação desses hotéis e flats, o que gera grande variação dos rendimentos distribuídos aos cotistas.

  • ·         Gestão ativa


Gestão ativa significa compra e venda dos imóveis. Praticamente todos os fundos são também de gestão ativa, isto é, são autorizados pelos seus regulamentos a vender imóveis. Do contrário só poderiam comprar e jamais se desfazer dos ativos, o que não seria razoável. Porém existem fundos dedicados primordialmente a atividade de compra e venda de imóveis, visam lucrar com a especulação imobiliária. Esses fundos costumam ter grande quantidade de imóveis na carteira, normalmente alugados e gerando renda de aluguel aos cotistas, mas sempre buscam oportunidades de vender os imóveis, comprar outros etc. Quando uma transação desse tipo é realizada o lucro obtido com a venda de um imóvel também poderá compor o rendimento distribuído aos cotistas. Os rendimentos mensais desse tipo de fundo também costuma variar de mês a mês.

  • ·         Fundos de fundos


Nesse caso o fundo imobiliário tem como objeto a aquisição de cotas de outros FII. Esse tipo de fundo não possui os imóveis mas sim cotas de outros FII que os possuem. Normalmente formam uma carteira diversificada, composta por cotas de diversos fundos de características distintas, ou seja, uma parte em FII’s de lajes corporativas, uma parte em FII’s de shopping centers, uma parte em FII’s de recebíveis imobiliários etc.
São indicados para quem pretende ter uma carteira diversificada de fundos de investimentos imobiliários porém prefere deixar a escolha da alocação dos investimentos para um gestor profissional. Os rendimentos pagos por esse tipo de fundo variam a cada mês, conforme a rentabilidade obtida com os investimentos do fundo. 

  • Incorporação imobiliária 
Esses fundos participam da construção de imóveis, sejam residenciais ou comerciais. O dinheiro dos cotistas ajuda a financiar a construção da obra.
No caso de imóveis residenciais o fundo vende os imóveis quando prontos e distribuem o lucro da venda na forma de rendimentos aos cotistas (nesse caso não mensalmente). Essa modalidade de FII é indicada para quem gostaria de comprar um apartamento na planta e vender quando pronto.
Quando financiam a construção de imóveis comerciais como faculdades, shoppings, prédios de escritórios etc. os fundos costumam manter os imóveis em carteira e passar a receber renda de aluguel após a entrega da obra. Nesse caso o investidor tem interesse em lucrar também com a possível valorização do imóvel depois de pronto, além dos rendimentos de alugueis futuros.




Esses são os negócios mais comumente explorados pelos FII. Para saber a quais ramos de negócios imobiliários um fundo se dedica é preciso consultar o perfil do fundo no site da BM&FBovespa, o regulamento do fundo ou prospecto inicial. Na maioria das vezes o regulamento prevê atuação em diversos ramos, mas na prática os fundos costumam ter  estratégia bem definida para atuar em uma área específica.


Veja aqui uma comparação de rentabilidades entre FII e imóveis.

Dúvidas? Correções? Sugestões? Deixe um comentário ou escreva para arthurvmoraes@gmail.com 

2 comentários:

  1. Olá Arthur,
    Sou o mais novo visitante e seguidor de seu blog. Parabéns pela iniciativa.
    O estilo do blog, bem focado em bolsa de valores e com uma linguagem simples para um entendimento amplo por parte dos leigos. Isso tudo me chama muito a atenção. Legal, e bem bacana.
    Peço tbem que faça um visitinha em meu blog, tbem sobre economia, e não só investimentos em ações.
    http://financasforever.blogspot.com
    Um forte Abraço

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  2. Everton,

    Obrigado pelas palavras e parabéns pelo seu blog! Suas conjecturas macro são ótimas, provocantes!

    Abraço

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