segunda-feira, 23 de maio de 2011

Comparando rentabilidades: Imóveis e FII.

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Nos textos anteriores sobre o tema explicamos como funcionam os fundos imobiliários e quais os negócios imobiliários que mais são explorados pelos FII.

Agora vejamos uma comparação de rentabilidades, considerando uma pessoa física que tenha um imóvel físico locado ou o mesmo valor investido em FII.

Vamos considerar um imóvel de R$ 300.000,00 locado por R$ 1.800,00 mensais, ou seja, 0,60% do valor do imóvel.


Imóvel locado
valor
300.000,00

R$ aluguel
1.800,00
0,60%
IR / aluguel
27,5
495,00
$ líquido

1.305,00
% líquido

0,44



prazo
12

$ líquido
15.660,00

% líquido
5,22




Total
315.660,00



           
Nesse exemplo, considerando a alíquota de IR de 27,5%, o investidor pagará R$ 495,00 de imposto. O rendimento mensal líquido do aluguel será R$ 1.305,00, que equivale a 0,44%.
Ao longo de um ano o rendimento fica em R$ 15.660,00 e 5,22%. (Porém em muitos casos o primeiro mês de locação é da imobiliária, assim teríamos 11 meses de rentabilidade e o rendimento seria de R$ 14.355,00 e 4,49%).

O mesmo valor investido em FII que rendesse os mesmos 0,60% ao mês, simplesmente pela isenção do IR para pessoas físicas, geraria ao final de um ano R$ 21.6000,00 ou 7,20%.
Uma diferença no fim do ano de R$ 5.940,00, que equivale a 37,9% mais do que o aluguel.

Mas sabemos que é possível buscar nos FII rentabilidade líquida de 0,65% ao mês. Veja como fica a diferença com essa rentabilidade:

FII
valor
300.000,00

R$ rendimento
1.950,00
0,65%
IR / aluguel
0
0,00
$ líquido

1.950,00
% líquido

0,65



prazo
12

$ líquido
23.400,00

% líquido
7,80

Diferença $
7.740,00

Diferença %
49,43







Total
323.400,00

Diferença $
7.740,00

Diferença %
2,45



Os mesmos R$300.000,00 remunerados a 0,65% ao mês rendem R$ 1.950,00 líquidos, pois são isentos de IR.
Ao longo de um ano o rendimento será de R$ 23.400,00 e 7,80%.
Montante 49,43% maior que os R$ 15.660,00 obtidos com o imóvel locado.
Já em relação ao patrimônio total, R$ 300.000,00 investidos em imóvel serão R$ 315.6660,00 ao fim de um ano.
Se investidos em FII serão R$ 323.400,00. Diferença de 2,45%.

Ampliando o prazo de comparação para 10 anos (120 meses) teremos o seguinte cenário: 

Imóvel locado

FII
valor
300.000,00


valor
300.000,00

R$ aluguel
1.800,00
0,60%

R$ rendimento
1.950,00
0,65%
IR / aluguel
27,5
495,00

IR / aluguel
0
0,00
$ líquido

1.305,00

$ líquido

1.950,00
% líquido

0,44

% líquido

0,65







prazo
120


prazo
120

$ líquido
156.600,00


$ líquido
234.000,00

% líquido
52,20


% líquido
78,00





Diferença $
77.400,00

Total
456.600,00


Diferença %
49,43



















Total
534.000,00





Diferença $
77.400,00





Diferença %
16,95




O imóvel gerará rendimentos de R$ 156.600,00 e 52,20% no período.
FII gerará rendimentos de R$ 234.000,00 e 78% no período.
Diferença de R$ 77.400,00 e 49,43%

Quem investir R$ 300.000,00 num imóvel para locação deverá ter R$ 456.600,00 ao fim de 10 anos.
Quem investir R$ 300.000,00 em FII  deverá ter R$ 534.000,00 ao fim de 10 anos. Diferença de R$ 77.400,00 e  16,95%

Ao longo de dez anos, tanto os imóveis quanto as cotas dos FII oscilarão, valendo ora mais ora menos, mas não é possível prever quanto. Portanto desconsidero esse fator, fazendo as contas apenas sobre os rendimentos.

Outra característica do FII é a possibilidade de reinvestir os rendimentos mensais, gerando juros compostos para o investidor. Então um investidor de FII, que compre mais cotas todos os meses, usando o dinheiro recebido dos rendimentos mensais, ao longo de 10 anos teria:

Imóvel locado

FII - reinvestindo rendimentos
valor
300.000,00


FII
300.000,00

R$ aluguel
1.800,00
0,60%

R$ rendimento
1.950,00
0,65%
IR / aluguel
27,5
495,00

IR / aluguel
0
0,00
$ líquido

1.305,00

$ líquido

1.950,00
% líquido

0,44

% líquido

0,65







prazo
120


prazo
120

$ líquido
156.600,00


$ líquido
352.791,91

% líquido
52,20


% líquido
117,60





Diferença $
196.191,91

Total
456.600,00


Diferença %
42,97



















Total
652.791,91





Diferença $
196.191,91





Diferença %
42,97



Nesse cenário, reinvestindo todo mês os rendimentos recebidos:

O investimento em FII gerará rendimentos de R$ 352.791,91 e 117,60% no período.
Diferença de R$ 196.191,91 e 25,28%

Quem investir R$ 300.000,00 em FII e reinvestir todos os meses os rendimentos recebidos, deverá ter R$ 652,791,91 ao fim de 10 anos.
Diferença de R$ 196.191,91 e  42,97%.

Esses cálculos de reinvestimento são aproximados, pois nem sempre será possível comprar exatamente todo o valor dos rendimentos, além do fato de que toda compra terá custos operacionais, mas ainda assim a diferença é enorme e fica claro a importância de reinvestir os rendimentos sempre.

Creio ser essa a melhor comparação a fazer, FII com imóveis locados, pois quem investe em FII investe em negócios imobiliários.
Não há que compará-los com ações, pois a natureza do investimento é totalmente diferente, nem com renda fixa. (claro que a RF dita o custo de oportunidade de qualquer investimento, incluindo o FII).

Caso queira receber uma planilha para fazer essas comparações basta enviar um e-mail para arthurvmoraes@gmail.com solicitando ou clique aqui e baixe a planilha.


Dúvidas, correções, sugestões etc, deixe um comentário ou escreva para: arthurvmoraes@gmail.com

18 comentários:

  1. Gostei bastante deste seu post Arthur. Faz todo sentido esta comparação. Eu penso igual a você e foi o que comentei no blog do Henrique, HC investiemtnos. Pois ele faz uma comparação com o Tesouro Direto.
    Eu, por exemplo, comparo meus investimentos de FII com os dois apartamentos(de tijolo) alugados que possuo em minha carteira de investimentos. Assim, no final de cada ano, efetuo um super hiper levantamento de alugueis e a valorização de ambos.
    Para mim fica mais fácil e mais claro, posso ver qual está com desempenho melhor ou pior e, então, procuro rebalanciar o portfólio. Inclui nesta análise o fator risco: como vc bem citou o “livre de riscos” não existe, portanto, o prêmio é a opção para aqueles que utilizam o benckmark Tesouro Direto, como HC.
    Em meu caso o prêmio é e está sendo por alguns anos anteriores: diminuir investimentos em imóveis, comprar papeis negociados em bolsa e TD.
    Por este motivo também invisto pouco em FII., pois tenho muita coisa de construção civil em meu portfólio. E é o que eu tento explicar em meu blog...rsrsrsssss.Visite meu blog.ok!
    Excelente artigo mais uma vez!
    Abraços!

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  2. Everton, no meu entendimento TD é aplicação financeira, o que difere muito de investimento.
    Aplicação financeira, em tese, não oferece risco ao capital investido nem fará com que ele eventualmente cresça.
    Simplesmente se empresta dinheiro alguém por meio da poupança, CDB, TD etc. e esse alguém te paga um certo juro combinado pelo empréstimo.

    Quem investe, em qualquer coisa, aceita correr risco de perder parte (ou tudo) do capital investido, em troca de possibilidade (e perspectiva) de aumento desse capital.

    Quem investe em imóvel corre risco de ver o imóvel desvalorizar, de tê-lo desapropriado por valor baixo, sofrer com inadimplência e depredação do imóvel por inquilino ou ficar arcando com custos durante um longo período de vacância.
    E quem investe em FII? Corre exatamente todos esses mesmos riscos.
    Mas também corre-se o "risco" (em ambos os investimentos) de ocorrer uma valorização do patrimônio, além da rentabilidade mensal do investimento.

    Então quem APLICA (não considero investimento) em TD procura segurança e proteção do capital contra a inflação.

    Quem INVESTE em imóveis, FII, ações, ouro, boi, obra de arte etc. aceita correr riscos em troca de possível crescimento do capital.

    Essa é a minha visão. Sendo assim só considero válida a comparação de FII com imóveis (de tijolo).

    Obrigado pelo comentário!

    Abraço!

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  3. Arthur,

    Conheci agora o seu blog, e gostei bastante. Sou fã dos Fundos Imobiliários, e tenho investido constantemente.

    Parabéns pela postagem.

    Rodrigo

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  4. E a valorização do imóvel ???

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  5. a resposta está no texto do post:

    "Ao longo de dez anos, tanto os imóveis quanto as cotas dos FII oscilarão, valendo ora mais ora menos, mas não é possível prever quanto. Portanto desconsidero esse fator, fazendo as contas apenas sobre os rendimentos."

    obrigado

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  6. Parabéns, Arthur.

    Vou indicar seu blog para minha afilhada, a quem tento estimular a compra de FII. Ela já se encantou com o TD, então, vamos por partes rsrs.
    Grande abraço.

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  7. Sorte dela ter um padrinho assim!

    Obrigado pelo comentário Jorge!

    Abraço,

    Arthur

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  8. IR:
    de R$ 1,566 a 2.347 = alícota de 7,5% (-117,49)=líquido mensal R$ 1.800x 0,075-117,49=R$1.782,49 x 12 = R$ 21.389,88 por ano.

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  9. Perfeito, cada um dentro da sua faixa de IR.

    De Até Aliquota Dedução
    0,00 ~ 1.566,61 isento 0,00
    1.566,62 ~ 2.347,85 7,50% 117,49
    2.347,86 ~ 3.130,51 15,00% 293,58
    3.130,52 ~ 3.911,63 22,50% 528,37
    3.911,63 27,50% 723,95

    Obrigado

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  10. Traduzindo:
    Aluguel= R$ 1.800,00
    IR: faixa de 7,5% (de R$1.566 a 2.347)(-) desconto
    de R$ 117,49 sobre o imposto calculado.
    Valor do IR= R$ 135,00 - R$ 117,49 = R$ l7,51
    Aluguel líquido por mês= R$ 1.782,49.

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  11. Prezado Arthur:

    Desculpe a intromissão no Blog, a idéia foi esclarecer o cálculo. Porém, para o investidor,na
    minha opinião, é mais confortável investir em FII do que ter alguns poucos imóveis.

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  12. Não há o que desculpar, eu é que agradeço por participar e enriquecer o assunto.

    É que acredito que a maioria dos que tem receita e patrimônio suficiente para ter um imóvel "sobrando" a ponto de alugá-lo, provavelmente, já está na faixa mais alta do IR. Mas certamente existe quem se esteja nas outras faixas.

    Obrigado pela participação!

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  13. Para quem como eu que sou assalariado a discussao sobre faixas de Imposto de Renda provavelmente nao fara sentido, pois o assalariado que consegue investir R$ 300 mil em um imovel, certamente e porque tem um bom salario e ja eh tributado na ultima faixa, a dos 27% de I Renda.

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  14. CARO ARTHUR, E A VOLORIZAÇÃO DO IMÓVEL, NÃO ENTRA NO FINAL NA CONTA?
    POIS ESTE IMOVEL SOFRE UMA VALORIZAÇAO PELO TEMPO.
    ATT,
    RENATO

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  15. Olá Renato, obrigado pelo comentário.

    como escrevi no post: "Ao longo de dez anos, tanto os imóveis quanto as cotas dos FII oscilarão, valendo ora mais ora menos, mas não é possível prever quanto. Portanto desconsidero esse fator, fazendo as contas apenas sobre os rendimentos."

    Att,

    Arthur

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  16. Caro Arthur, gostaira de uma sugestão sua, seria possível vc me informar se existem fundo de contas de diferentes fundos imobiliários? Pois acredito que isto geraria uma menor exposição a riscos, é vantajoso, ou seria melhor nós mesmos fazermos a diversificação? Grato, Célio

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    Respostas
    1. Célio,

      Se entendi bem você quer saber se exista um fundo que invista em cotas de outros fundos imobiliários. Para que você deixe por conta de um gestor a escolha de quais fundos investir. Certo?
      Por enquanto existe apenas um "fundo de fundos" que é o BC Fund. BCFF1B.
      A idéia de diversificar está correta, é sempre importante. A carteira desse fundo é diversificada, mas investe em setores que talvez você não escolhesse, como hospitais e faculdades.
      Eu creio que com um pouco de estudo você será capaz de montar uma carteira melhor, mais adequada às suas espectativas e perfil de investidor.

      Att,

      Arthur

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