quarta-feira, 9 de maio de 2012

Como escolher um fundo imobiliário.

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06/10/2012
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Investir em FII é muito mais fácil do que investir em imóveis propriamente ditos, mas isso não significa que o investidor não precise se dedicar a estudos antes de decidir pela compra dos fundos. Quanto mais informação, melhores serão seus investimentos.

A maioria escolhe o fundo a investir olhando apenas para a rentabilidade gerada pelos rendimentos pagos recentemente. Essa é uma análise muito limitada.
Claro que todos querem boa rentabilidade, mas esse não pode ser o único critério na hora de decidir o investimento. Um investidor consciente vai fazer uma análise completa do fundo, atentando para os seguintes fatores:


Objetivo do fundo
Credibilidade do administrador
Valor patrimonial da cota
Diversificação do patrimônio do fundo
Liquidez das cotas na bolsa
Rentabilidade
Histórico de emissões de cotas


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Objetivo do fundo – Por meio de FII é possível investir nos mais diversos negócios imobiliários. Certifique-se de que o objetivo de investimento do fundo está alinhado com o seu. Mais ainda, se os imóveis estão situados em regiões que você investiria, quem são os locatários etc.
Por exemplo, alguém que queira receber alugueis mensais regulares não deve investir num fundo que tenha por objetivo a construção e venda de imóveis residenciais.

Credibilidade do administrador – Procure saber o máximo de informações sobre o administrador.
O investimento por meio de FII é indireto, o administrador do fundo decide quais imóveis comprar ou vender, em que locais, o preço a pagar ou receber pelos imóveis, para quem aluga-los, o valor do aluguel, as garantias do aluguel etc.
Ou ainda a empresa que administrará um shopping, onde aplicar o dinheiro que está em caixa, quais recebíveis imobiliários comprar ou vender, quais cotas de FII comprar ou vender, enfim, o sucesso de um fundo depende principalmente da qualidade e honestidade do administrador. Como diz Warren Buffett – “não é possível fazer um bom negócio com uma pessoa ruim.”

Valor patrimonial da cota (P/VP) – Como saber quanto vale o patrimônio do fundo e se as cotas não estão muito caras?
Simples. Verificando o valor patrimonial da cota. (patrimônio do fundo dividido pelo número de cotas).
A partir desse dado calcula-se o indicador P/VP (preço / valor patrimonial). Dividindo o preço da cota pelo valor patrimonial da cota têm-se a real noção de quanto se está pagando pelo fundo, face ao patrimônio.
Quanto mais próximo de 1,00 for o resultado dessa divisão, melhor.
Por exemplo, um fundo tem valor patrimonial de R$1.000 e as cotas estão negociadas a R$ 1.200 na bolsa.

P
=
1.200
=
1,20
VP
1.000



Quem comprar as cotas por esse preço sabe está pagando 20% mais do que vale o patrimônio do fundo.
É esse o balizador real do preço de um fundo.

Diversificação do patrimônio do fundo – Uma das grandes vantagens do investimento por meio de FII é a possibilidade de diversificar. Por isso ao escolher onde alocar seu dinheiro é importante conhecer o portfolio do fundo e verificar se é bem diversificado, tanto em imóveis quanto em locatários.
Quanto mais imóveis em endereços diferentes e quanto mais locatários diferentes, mais diversificado é o patrimônio do fundo.
Diversificação dilui riscos. As chances de um fundo que possua um único imóvel e um único locatário dar prejuízos é muito maior do que a de um fundo que possua, por exemplo, dez imóveis locados para 10 empresas diferentes. Quem não conhece a máxima de não colocar todos os ovos numa cesta só?

Liquidez das cotas na bolsa –. Essa é outra vantagem dos FII. É muito mais fácil vender cotas do que vender um imóvel. Além disso, feita a venda, o dinheiro é creditado em 3 dias.
Mas nem todos os fundos tem boa liquidez. Por isso verifique qual a média da negociação diária do fundo antes de decidir por investir. Quanto mais liquidez, mais segurança. Não subestime a importância de privilegiar a liquidez.
Lembre-se sempre desse ditado: Lucro é vitamina, liquidez é oxigênio.

Rentabilidade - Fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro, iguais para todos os cotistas.
Rendimento é igual para todos. Rentabilidade cada um tem a sua.
Dividindo o rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas cada investidor apura qual foi a sua rentabilidade.
Por exemplo, um fundo distribuiu R$ 0,70 por cota. Todos os cotistas receberam exatamente o mesmo valor. R$ 0,70 por cota.
O investidor “A” pagou R$ 100,00 pelas cotas e o investidor “B” pagou R$ 115,00. Cada um terá uma rentabilidade.

Investidor A

Investidor B
0,70
=
0,70%

0,70
=
0,61%
100


115





Portanto não é o fundo que dá rentabilidade boa ou ruim. Fundo dá rendimento e isso é igual para todos. O preço de compra das cotas do FII é que vai definir a rentabilidade de cada cotista.
Além disso, ao analisar a distribuição de rendimentos de um fundo não basta olhar para o que foi distribuído no último mês. É preciso saber qual a média dos rendimentos dos últimos 12 meses ao menos, para poder identificar se as distribuições são uniformes ou sazonais, se existem valores não recorrentes (rendas extras), se não está havendo pagamento de amortização de cotas etc.

Histórico de emissão de cotas – Alguns fundos fizeram uma única emissão de cotas e nunca mais aumentaram o patrimônio. Não significa que não sejam bons fundos, mas é salutar que façam novas emissões periodicamente. Com isso o fundo arrecada dinheiro para mais investimentos e atrai mais cotistas. Sendo assim aumenta o patrimônio do fundo, melhora a diversificação e a liquidez das cotas em bolsa.

Note que, na verdade, a rentabilidade é consequência dos demais fatores. Quanto melhor for a percepção do mercado em relação à segurança e qualidade de um fundo, MENOR será a rentabilidade.
Isso porque os investidores aceitarão pagar mais caro pelas cotas, abrindo mão de parte da rentabilidade em troca de segurança.
O ideal é conciliar qualidade com rentabilidade. Fundos bons que proporcionem rentabilidades dentro da média.

Se a rentabilidade de um fundo está muito acima da média do mercado tenha certeza que esse fundo oferece mais riscos do que os outros e, portanto, os investidores só aceitam correr esses riscos em troca de lucros maiores.
Quando a esmola é muita o santo desconfia. A vantagem dos rendimentos maiores pode custar caro. Se um fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais com os rendimentos.

Monte uma carteira diversificada, escolha uns 5 fundos diferentes. Dentre eles claro que você pode alocar recursos num dos fundos mais arriscados. Risco alto não é certeza de problemas, apenas maior probabilidade.
Não há nada de errado em correr riscos, desde que você tenha consciência deles, saiba o que está fazendo. O problema é ser o único ingênuo que não sabe quais riscos está correndo.
As assombrações sabem para quem aparecem, se sua carteira for toda montada em fundos mais arriscados, a probabilidade de ter problemas será bem maior.

Converse sempre com o seu assessor de investimentos, leia os relatórios dos fundos, informe-se sobre as perspectivas dos mercados imobiliários. Invista conscientemente. Tenho certeza que você terá sucesso!


Dúvidas, correções, sugestões? Deixe um comentário ou escreva para arthurvmoraes@gmail.com.

8 comentários:

  1. Parabéns pelo post. Achei ótimo...
    Vc poderia me ajudar um pouco mais e me dizer aonde encontro as informações sobre tais fundos (número de cotas, rentabilidade, estatégia, etc,etc...)

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    Respostas
    1. Obrigado Max!

      Informações como número de cotas, objetivo, regulamento, prospecto inicial, histórico de rentabilidades etc. você encontra no site da bolsa. www.bovepa.com.br - mercados - fundos/ETF - fundos imobiliários.

      Vale a pena também visitar o site das administradoras dos fundos para buscar material mais detalhado (no site da bolsa, no "perfil" dos fundos você encontra endereço dos sites das administradora).


      Além disso outros sites e blogs também publicam informações de qualidades sobre os FII. como o site fundoimobiliario.com.br

      Att,

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    2. Temos também o site da CVM, no qual se disponibiliza informações objetivas e importantes sobre os FII.

      http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/defaultCPublica.asp

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    3. Tem razão, o site da CVM é outra fonte muito importante. Apenas atente ao fato de que nem todas as informações são atualizadas, algumas são fornecidas a cada 3 meses.

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  2. Tenho acompanhando alguns blogs, entre eles o seu e isto me estimulou a criar o meu próprio blog. O objetivo é compartilhar experiências e aprendizados e me manter firme na caminhada rumo a aposentadoria antecipada.
    Se puder, me adiciona, ok?
    investidorderisco.blogspot.com.br

    Obrigado! Abraços!

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    Respostas
    1. Muito bom, já adicionei a lista de blogs. Sucesso!

      Att,

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  3. Prezado Henrique,

    Li com muita atencao seu artigo, uma vez que estou me preparando para fazer pela primeira vez um investimento em um FII, no caso um FII de Shopping (BM Jardim Sul), que esta' em fase de lancamento.

    O que me preocupa neste mercado, e e' um ponto que me parece que voce nao trata diretamente, e' a preservacao do capital investido: pelo meu levantamento, dos 5 FIIs de shopping que consegui levantar (WPLZ11B, FLRP11B, RBGS11, PQDP11, ABCP11), praticamente todos (com a excecao do PQDP11) tiveram perdas no valor da cota em comparacao com a SELIC de seu lancamento ate' o momento atual, sendo que 4 deles (sendo a excecao, alem do PQDP11, o ABCP11) perderam em valores NOMINAIS.

    Como fica, na sua opiniao, a preservacao do capital investido?

    Desde ja' agradecido,
    Joao Paes.

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  4. Olá João Paes!

    Em outros textos aqui do blog enfatizo sempre a questão do risco. FII é um investimento e, como qualquer outro, oferece riscos. Portanto não há como garantir a preservação do capital já que porejuízos podem ocorrer ao investidor.

    Você escolheu investir no setor de shoppings. Fazê-lo por meio dos FII é uma excelente alternativa, que diminui muito o seu risco se comparado a comprar uma loja física. Porém esse segmento é bastante sensível aos ciclos da economia, capacidade de consumo etc.
    Se por um lado um shopping bem estabelecido, consagrado, oferece risco muito baixo por ter baixíssimos níveis de vacância e inadimplência (caso do Pátio Higienópolis), outros shoppings sofrem muito com esses fatores e ainda enfrentam crescente concorrência com a construção de novos estabelecimentos pela cidade, as vezes muito perto dos que já existem (veja caso do West Plaza x Bourbon em SP).

    Noto que você está estudando bastante o assunto antes de investir, o que é ótimo! Não tenha pressa, avalie se esse shopping te parece mesmo promissor. Não sei se você conhece mas há um fundo com participação em diversos shoppings pelo Brasil, ou seja, com carteira melhor diversificada.
    Avalie também outros setores como o de lajes corporativas e logística.

    Att,

    Arthur

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